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22 Mars 2020 à 09h23 - 108

Pinel : L'ANACOFI veut cadrer les marges des intermédiaires

Le montant des frais et des commissions des intermédiaires dans la commercialisation d’un bien Pinel a été soumis à un plafonnement de 10% du prix de revient. L’ANACOFI a ainsi réagi par rapport à ces dispositions, dans la mesure où celles-ci impacteraient la liberté d’entreprendre des intermédiaires de l’immobilier, de même que des courtiers et des conseillers en gestion de patrimoine.

Un plafonnement de peu d’utilité selon l’ANACOFI

L’association nationale des conseils financiers et immobiliers ANACOFI a ainsi saisi le Conseil d’État et le Conseil constitutionnel à cet effet. Rappelons qu’il s’agit d’’une association professionnelle des entreprises de conseils en banque, finance et assurance, et plus généralement des entreprises de courtage. Selon l’ANACOFI, ce plafonnement ne serait que de peu d’utilité car ne fera pas baisser les prix de vente. Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI) s’est également opposé à cette nouvelle disposition qui a pour but de limiter les marges « excessives » pratiquées sur les ventes.

Immeuble D'Habitation, Balcons, Bâtiment

La réduction d’impôt, l’argument-phare justifiant la hausse du prix

Certains intermédiaires boosteraient cette marge dès lors que l’immobilier en question donne lieu à une réduction d’impôt de l’investisseur. Le prix est alors revu à la hausse par rapport au cours normal du même immeuble sans le dispositif Pinel. Par ailleurs, la notion de « prix de revient » demeure assez floue, base sur laquelle lesdites commissions seront calculées. Quels seront en effet les éléments qui devraient être pris en compte pour le calcul : gains d’impôt, surface totale habitable, prix d’achat, loyer, etc. D’où l’impossibilité à se conformer à cette nouvelle mesure.

En savoir plus sur cette mise en garde sur lfinance.

Rappelons par ailleurs que la loi Pinel continue à séduire les investisseurs, puisqu’il s’agit avant tout d’un placement immobilier qui est assorti d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 12% du montant de l’acquisition. Le locataire peut aussi être un membre de la famille de l’investisseur, ce qui fait partie des plus de ce dispositif.

Quel rendement Pinel pour 2020 ?

Investir en Pinel permet de réaliser un bon rendement par rapport à l’investissement immobilier classique et ce, en raison de ladite défiscalisation. Toujours est-il que ce rendement s’obtient par la conjugaison de plusieurs variables, dont la rentabilité locative. Cette dernière tient compte du prix d’acquisition, du taux d’occupation physique ainsi que du taux d’occupation financier (c’est-à-dire par rapport au paiement effectif des loyers). C’est pourquoi, il est déterminant d’acheter son immeuble au meilleur prix, sachant en outre que les intermédiaires proposent une offre forfaitaire avec livraison clé en main.

Le montant des revenus locatifs est aussi considéré dans le calcul de la rentabilité locative, revenus qui sont d’ailleurs calculés en tenant compte de deux plafonds : celui des loyers par rapport au zonage, et celui des ressources du locataire.

Financer l’immobilier par un prêt bancaire

Notons que les taux directeurs des banques se maintiennent à un niveau encore bas, ce qui permet de financer l’immobilier par l’emprunt bancaire. Dans certains cas, ce financement peut se faire sans apport personnel. Quoi qu’il en soit, la mise en location d’une maison individuelle n’est plus autorisée par la loi et l’investisseur doit désormais se tourner vers les promoteurs immobiliers pour l’achat d’un logement à usage collectif.

La loi Pinel a aussi donné naissance à d’autres prestations de professionnels, telles que la gestion des loyers impayés afin de ne pas pénaliser l’investisseur par rapport à son remboursement bancaire. Idem pour les prestations d’accompagnement à la déclaration d’impôt, la protection contre les détériorations immobilières ou encore la garantie en cas d’accident de la vie.

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