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9 Janvier 2020 à 07h53 - 43

Usufruit et nue-propriété : principe de démembrement

Choisissez le démembrement de votre propriété afin d’en faciliter la cession et dans le but d’alléger les impôts et les frais qui s’y rattachent. Qu’est-ce que le démembrement, l’usufruit et la nue-propriété ?

Usufruit et nue-propriété sont des droits juridiques qui, à eux deux réunis, forment la pleine propriété. L’usufruit se compose à la fois de ce qu’on appelle l’usus et le fructus. L’usus est le droit d’user du bien sans qu’il ne s’inscrive dans le patrimoine de l’usufruitier. Le fructus est le droit de jouir des fruits du bien. On parle généralement de gains dans ce cas, comme les loyers d’un immeuble mis en location, ou la fructification d’un capital d’une assurance-vie, d’un contrat de capitalisation. Quant à la nue-propriété, c’est l’abusus qui désigne le droit de disposer du bien.

Quand un démembrement se met-il en place ?

Il existe deux cas de déclenchement du démembrement d’un bien :

  • la décision du titulaire du bien de réaliser une donation de la nue-propriété à ses héritiers pour en optimiser la transmission. Il s’agit donc d’un montage volontaire, dont le moment de son entrée en vigueur est décidé par le titulaire du patrimoine lui-même. Celui-ci devient l’usufruitier, et ses enfants les nus-propriétaires. Ce démembrement se met en place jusqu’au décès de l’usufruitier, échéance qui marque alors sa cessation.
  • la décision juridique suivant les dispositions légales lors de l’ouverture de la succession. Dans ce cas, le démembrement est mis en place par la loi afin de répartir la succession d’un individu s’’il n’a pas préparé la transmission de son patrimoine de son vivant. Ainsi, l’usufruitier sera le conjoint survivant et les nus-propriétaires les enfants.

Dans le cas de la transmission d’un bien immobilier à la succession, les enfants qui sont les héritiers réservataires en sont les propriétaires, mais n’ont pas le droit de déloger le conjoint usufruitier, ni de l’empêcher de mettre l’immeuble en location pour en percevoir des revenus locatifs. En revanche, ce dernier n’a pas le droit de revendre le bien, de le transformer ni de l’agrandir.

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Les obligations pour chaque partie

Usufruitier et nu-propriétaire sont tous deux tenus de respecter les obligations qui leur incombent.

L’usufruitier se doit de maintenir le bien en état : entretien et réparations régulières font ainsi partie de ses charges. Les gros travaux tels que la rénovation entre autres seront supportés par les deux parties et la répartition des dépenses convenue à l’avance. Toutefois, en cas de mise en location du bien, c’est l’usufruitier qui prend en main ces travaux et ce, par rapport au bail locatif signé avec son locataire. Quant au nu-propriétaire, il n’interfère pas sur le bail locatif (renouvellement, revalorisation des loyers, etc.). Les revenus locatifs reviennent à l’usufruitier, lequel paiera l’impôt foncier qui en est issu. Cependant, le paiement de l’impôt sur la fortune immobilière sera pris en main par le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Pour une meilleure gestion du bien en commun, usufruitier et nu-propriétaire rédigeront une convention d’’usufruit, dûment signée par les deux parties.

Les avantages de la donation de la nue-propriété

On parle de donation lorsqu’il s’agit d’un acte volontaire et non subi comme dans le cas de la répartition de l’héritage post décès. La donation de la nue-propriété a donc lieu du vivant de l’usufruitier. Les avantages sont en principe pour le nu-propriétaire : le bien entre dans son patrimoine au décès de l’usufruitier sans qu’il ait à s’affranchir de frais de succession. Il bénéficie également de l’abattement de 100 000 euros qui est déduit de l’assiette taxable du bien.

Dans les deux cas que nous avons évoqués dans cet article, le démembrement est viager. Cependant, il existe aussi des formes de démembrement dont la durée de la prise d’effet est temporaire.

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