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19 Mars 2019 à 10h25 - 375

Comment faire pour revendre une chambre en EHPAD ?

Vous avez exploité un EHPAD pendant un certain temps et souhaitez vous en séparer ? Nous vous expliquons les démarches à suivre, sachant que la facilité de la revente de votre résidence médicalisée dépend en grande partie des conditions d’achat de celle-ci.

La revente du lot

Tout d’abord, revendre un EHPAD ce n’est pas mettre un bien d’occasion classique sur le marché secondaire. Un EHPAD c’est non seulement l’immobilier, mais aussi le mobilier, le bail commercial, le statut de LMNP et la qualité du gestionnaire. C’est ce lot dans son ensemble qui va donc être remis en vente : il faut que chaque élément revête un certain niveau de qualité afin d’intéresser le nouvel acheteur.

En ce qui concerne l’immobilier, considérez l’emplacement et les caractéristiques démographiques de la région. C’est-à-dire les indicateurs qui vont influencer le rapport offre et demande. Vous pouvez aussi vous projeter dans les cinq prochaines années à venir pour évaluer l’augmentation de la population âgée, en particulier celle en perte d’autonomie.

Le bail commercial quant à lui sera jugé de qualité en fonction des clauses sur la prise en charge des gros travaux qui doivent incomber à l’exploitant. Le bail intéressera peu le nouveau repreneur dans le cas inverse, c’est-à-dire si les travaux de rénovation sont pris en main par le loueur. L’indexation des loyers est aussi un critère à relever lors de l’évaluation de la qualité du bail commercial. Cette indexation est généralement réglementée.

La qualité du gestionnaire est un élément-clé qui intervient dans la revente du lot. C’est en effet de celui-ci dont va dépendre la qualité de l’exploitation elle-même : qualité des locataires, sécurité et régularité en termes de versement des loyers.

La revente prend généralement 4 mois à 6 mois, en fonction de ces variables d’une part, mais aussi de certaines conditions telles que le fait d’organiser la revente soi-même (de gré à gré) ou en passant par des professionnels d’autre part.

L’estimation de la rentabilité de l’activité

Un bon EHPAD à risque modéré de carence locative génère un rendement intéressant qui peut atteindre jusqu’à 5%. Celle-ci est généralement améliorée par le choix du régime fiscal et du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). C’est votre expert-comptable qui vous guide dans le choix du meilleur régime fiscal à mettre en place : le réel d’imposition, le micro BIC, le régime Censi-Bouvard. Notons que le régime réel d’imposition permet de multiples possibilités de défiscalisation : déduction des charges, remboursement de la TVA d’acquisition, amortissements. L’essentiel à retenir sur ehpadimmo.com.

L’évaluation de votre EHPAD

C’est en fonction de l’ensemble de ces critères que vous pourrez mettre un prix sur votre EHPAD. D’autres paramètres seront aussi considérés, tels l’âge de l’immobilier et les travaux à réaliser pour la remise aux normes. Sachez néanmoins que la mise en route des travaux va provoquer une inoccupation temporaire de votre chambre d’EHPAD, en particulier s’il s’agit de gros travaux comme la rénovation énergétique.

Tenez aussi compte du montant de la plus-value que vous souhaitez réaliser. Plus celui-ci sera élevé, plus votre EHPAD va coûter cher. Ce qui va éventuellement ralentir la revente sauf si vous êtes certain que le produit bénéficie de tous les atouts pour être acheté sous un court délai.

Le choix du canal de la revente

Trois choix s’offrent à vous : vous trouvez directement le futur acheteur sans intermédiaire, vous vous tournez vers le gestionnaire lui-même, vous contactez un professionnel immobilier. Si vous disposez d’un important réseau de connaissances intéressées par l’achat d’un EHPAD, vous pouvez vous lancer dans la procédure de gré à gré. Dans le cas échéant, mieux vaut opter pour le gestionnaire ou les professionnels comme proposé ci-dessus.

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