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14 Décembre 2019 à 14h21 - 67

Critères de performances SCPI : quel mode de calcul ?

Les investisseurs en SCPI se basent sur ses critères de performance avant d’investir. Les plus connus sont le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) et le taux d’occupation financier (TOF). Il en existe pourtant d’autres, ce que nous allons mettre à la lumière ci-après.

Le TDVM : comment l’obtenir ?

Focalisons-nous avant tout sur le TDVM qui est le rendement annuel de la SCPI et qui, par conséquent, est le premier indicateur sur lequel l’investisseur va se focaliser. En effet, celui-ci s’intéressera tout d’abord sur la rentabilité de son placement. En théorie, le rendement est le rapport entre la rémunération et le coût de l’investissement.

Pour aller plus loin en ce qui concerne les SCPI, le rendement annuel est calculé de deux manières différentes. En premier lieu, c’est le prix en début d’année et les loyers enregistrés tout au long de l’année qui seront utilisés pour le calcul. En second lieu, ce ne sera pas par rapport à l’année que ces variables seront évaluées, mais sur un jour donné, et compte tenu du dernier dividende que la SCPI a distribué.

Notez bien que le terme de rendement n’est donc plus approprié dans ce cas et ce, suite aux recommandations de l’Autorité des marchés financiers (AMF). D’où désormais l’utilisation du terme taux de distribution sur valeur de marché.

Le TRI ou taux de rendement interne

Le TRI indique la performance d’une SCPI sur une plage annuelle de 3 ans à 5 ans et plus. Pour le calculer, ce sera la valeur finale de la SCPI qui sera divisée par le montant de l’investissement. Le rendement annuel est aussi relevé, de même que la plus-value ou la moins-value lorsque l’investisseur procède à la revente de ses parts.

Les autres indicateurs de performance : le TOF, le RN et les provisions

Le taux d’occupation financier ou TOF, le report à nouveau ou RN ainsi que les provisions pour risques sont les autres indicateurs utilisés par les professionnels pour évaluer de manière plus précise les performances d’une SCPI. Les dividendes ne sont pas à prendre en compte toutefois car ne renseignent pas fidèlement sur celles-ci. En effet, une SCPI qui commence à baisser en rentabilité peut continuer à distribuer des dividendes de qualité. À l’inverse, les dividendes d’une SCPI bien portante peuvent être revus à la baisse en raison de la mise en place d’une politique spécifique dans le but d’augmenter en rendement sur le long terme.

Pour déterminer les performances globales d’une SCPI, faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine se révèle intéressant. Plusieurs simulations pourront aussi être réalisées : toutes les infos sur investir-en-actions.com.

Les performances en fonction des différentes catégories de SCPI

Les performances dépendent de plusieurs paramètres, en particulier de la catégorie de chaque SCPI, c’est-à-dire de la composition de leur patrimoine. Ce sont les SCPI de rendement qui génèrent ainsi le meilleur TDVM, puisqu’il est de 5% en moyenne, contre 3% pour les SCPI fiscales. Sont dénombrées dans le parc de ces SCPI de rendement : les immobiliers professionnels qui sont eux-mêmes extrêmement diversifiés. Le parc des SCPI fiscales en revanche ne se compose que d’immobiliers à usage de logement.

Ce parc ne peut toutefois être visité physiquement puisque les biens immobiliers sont répartis sur plusieurs zones géographiques pouvant même s’étendre jusqu’à l’étranger. La consultation du patrimoine se fait plutôt en ligne par le biais de l’accès à une carte détaillée sur l’emplacement et la taille de chaque actif.

Les performances reposent aussi sur le savoir-faire et les expériences de la société de gestion : valorisation des parts et du parc, anticipation des risques, etc.

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