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20 Mars 2020 à 14h57 - 92

Placement Immobilier : la SCPI dans une assurance-vie ?

Les SCPI sont désormais utilisés par la plupart des assureurs dans le but de booster le rendement de leur produit. En effet, les assurances-vie perdent en rendement depuis quelques années, dans la mesure où elles n’avaient comme support que les fonds en euros. Avec les SCPI, un nouveau type de support a fait ses preuves en matière de qualité du rendement : il s’agit du support en unités de comptes.

Définition d’une SCPI

Avant d’approfondir le sujet, définissons ce qu’est une SCPI. Ce sont des sociétés civiles de placement immobilier, des titres de propriété qui reposent sur la « pierre ». Le but est de générer des revenus locatifs en mettant en location le parc immobilier constitué. Ces loyers sont ensuite redistribués aux investisseurs ayant souscrit aux parts émises. Ce sont des opérateurs spécialisés qui gèrent ces produits : ils choisissent eux-mêmes l’immobilier à exploiter de même que la stratégie de gestion à mettre en œuvre afin d’obtenir le meilleur rendement. Ces opérateurs procèdent alors non seulement à la constitution du parc mais aussi à leur entretien ainsi qu’à leur renouvellement, au besoin. Ils se chargent du recouvrement des loyers et de leur redistribution après déduction de leurs commissions et des provisions. Ces loyers distribués auprès des souscripteurs de parts sont appelés dividendes.

La diversification du parc immobilier est primordiale afin de mutualiser les risques. C’est pourquoi, on distingue :

  • des SCPI dites fiscales qui utilisent de l’immobilier résidentiel. Des dispositifs fiscaux permettant de réduire l’impôt sur le revenu de l’investisseur font l’objet d’un montage sur les immeubles. Ce sont par exemple les SCPI Pinel et les SCPI Malraux. Idem pour les SCPI de déficit foncier. Les SCPI fiscales sont généralement souscrites par les particuliers.
  • des SCPI de rendement : ce sont celles que les assureurs utilisent pour constituer leur support en unités de comptes. Ces SCPI de rendement se servent d’immobiliers professionnels dont la diversification est plus intéressante, puisque le parc accueille des biens à usage de bureau, des murs de boutiques et de magasins, des locaux d’activités, des entrepôts logistiques ou encore des immeubles d’éducation et de santé. Cette famille de SCPI génère le meilleur TDVM, elle est souscrite aussi bien par les particuliers que par les professionnels.

On distingue une troisième famille de SCPI qui est celle dont le parc se sert d’immeubles décotés destinés à être revalorisés. Ces SCPI dites de plus-value ne distribuent pas de revenus locatifs aux associés, mais uniquement les gains à la revente du parc.

Les SCPI dans l’assurance-vie : le principe

L’assureur achète une panoplie de SCPI qu’il a soigneusement sélectionnée. Ces dernières sont choisies à partir de leur rendement exprimé en taux de distribution sur valeur de marché. Ces SCPI sont donc la propriété des assureurs. Cependant, ils les mettent à la disposition des épargnants qui, en y souscrivant, perçoivent les dividendes qui en sont issus. Ces derniers sont en revanche reversés immédiatement dans l’épargne du souscripteur, c’est-à-dire qu’ils deviennent des primes alimentant l’assurance-vie et non des dividendes utilisés à titre de compléments de revenus.

L’épargnant tire profit de nombreux avantages dans la souscription à ces SCPI à travers l’assurance-vie. Par exemple, ce sont des meilleures SCPI générant un rendement élevé et des dividendes de qualité, dans la majorité des cas. Ces SCPI ne sont plus soumises à leur propre régime fiscal une fois insérées dans l’assurance-vie, mais s’alignent en revanche à la fiscalité de cette dernière qui est extrêmement avantageuse. Leur liquidité est meilleure, dans la mesure où l’épargnant qui désire ne plus détenir ses parts n’aura pas besoin de les revendre : la SCPI est reprise par l’assureur lui-même, puisqu’elle l’appartient.

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