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10 Juin 2019 à 11h40 - 147

Pourquoi les rendements des SCPI ne faiblissent pas ?

Les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI continuent d’attirer de plus en plus d’investisseurs avec leur rendement élevé ; le TDVM moyen (taux de distribution sur valeur de marché) est d’environ 4%. Ce taux s’est stabilisé au fil des ans pour plusieurs raisons, ce que nous allons découvrir dans cet article après avoir expliqué comment déterminer le rendement d’un bien immobilier. En effet, rappelons qu’une SCPI est avant tout de la pierre.

Le rendement d’un bien immobilier

Il est obtenu en dégageant en premier lieu la rentabilité brute. Pour cela, les recettes locatives annuelles seront divisées par le prix d’acquisition du bien. Pour faire ressortir le taux de rendement, ce résultat est multiplié par 100.

La rentabilité nette provient ensuite de la déduction les charges qui sont les frais de gestion courante et la taxe foncière. Par ailleurs, les travaux de réparation et de rénovation constituent éventuellement un déficit foncier récupérable sur l’imposition. Les avantages fiscaux et les autres déductions sont aussi considérés dans le calcul du rendement net.

Le rendement d’une SCPI

Pour les fameuses SCPI, ce rendement s’apprécie non seulement sur l’année (c’est le TDVM mentionné plus haut), mais aussi sur une période de 5 ans ou plus (c’est le taux de rendement interne ou TRI). Ceci afin d’estimer les performances du produit sur la durée. Le taux d’occupation financier est aussi un important élément entrant dans l’évaluation du rendement d’une SCPI, sachant que l’objet du placement n’est pas un seul immobilier mais tout un ensemble d’actifs dans un parc destiné à la location.

La raison de la stabilité du taux de rendement

Maintien du volume des collectes

Les collectes annuelles sont toujours intéressantes, bien que légèrement en baisse en 2018 comparé à 2017. Cette baisse est même plus ou moins volontaire du côté de certaines sociétés de gestion afin d’équilibrer les émissions par rapport à la constitution du parc. En effet, cette stratégie fait partie de la politique de gestion des exploitants dans la mesure où une augmentation du volume d’émission des parts requiert des acquisitions conséquentes. Le but est pourtant d’offrir des rendements de qualité et non de réaliser des offres quantitatives à haut risque et peu rentables.

Revalorisation des parts pour certaines SCPI

Le maintien du taux de rendement est également dû à une revalorisation des parts pour certaines SCPI. C’est le cas pour les SCPI Corum XL et Corum Origin en 2018. Le marché de l’immobilier est certes en excellente santé, ce qui donne lieu à cette augmentation de la valeur du parc de ces SCPI. Quand cette valeur augmente, la société de gestion procède à la revalorisation du prix de la part. Ceci également dans le but de faire profiter de la possibilité de réaliser de la plus-value aux investisseurs actuels, c’est-à-dire ceux qui détiennent déjà ces parts. C’est un expert indépendant qui se charge d’évaluer le patrimoine de chaque SCPI.

Augmentation du taux de remplissage

Les taux de remplissage ou taux d’occupation sont en hausse en raison d’un équilibre soigneusement étudié entre les loyers et la qualité du bien. De plus, les sociétés de gestion sont des professionnels au savoir-faire prouvé en matière de gestion locative. Grâce à leur expertise, celles-ci gèrent parfaitement les acquisitions, les recherches de nouveaux locataires, les carences locatives en cas de rénovation, ou encore la revente des biens en vue d’un renouvellement du parc.

Parmi les dernières innovations des sociétés de gestion, à l’origine de l’amélioration du taux de rendement : la création d’un nouveau parc en Europe, hors zone euro, voire un peu partout dans le monde. Les SCPI se diversifient également de plus en plus, avec l’apparition des SCPI thématiques (domaine de la santé et de l’environnement.

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